双方无书面合同，因房价上涨，卖房否认卖房，买方胜诉。

安徽省合肥市中级人民法院

民事判决书

                            (2017)皖01民终2049号

    上诉人(原审被告):严某,男,汉族住安徽省合肥市包河区。

    委托诉讼代理人:严某,安徽某某律师事务所律师

    上诉人(原审被告):金某,女,汉族，住安徽省合肥市包河区。

    委托诉讼代理人:严某,安徽某某律师事务所律师

    被上诉人(原审原告):徐劲松,男,住安徽省宁国市。

    委托诉讼代理人:谢正木,安徽皖大律师事务所律师

    委托诉讼代理人:陈某,安徽某某律师事务所律师

    上诉人严某、金某因与被上诉人徐劲松房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院(2016)皖0191民初2301号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

    严某、金某上诉请求:请求撤销一审判决,依法改判或将本案发回重审,本案二审诉讼费用由徐劲松承担。

    事实和理由:一、一审法院认定事实错误。1、徐劲松在一审过程中自述有诸多矛盾之处。首先,徐劲松一审诉状中表述其与严某达成了口头的房产买卖协议,并没有金某达成过任何口头买卖协议,即使徐劲松表述是真实的,这与其要求严某、金某继续履行合同的诉讼请求是矛盾的。其次,徐劲松称65万元系房款和过户费用,在一审庭审中改口称65万元全部是房款,不含过户费当时没有过户是为了省过户费,但案涉小区房价及周边的房价均在每平方米5200元左右,案涉房屋103.79平方米,当时的市场价应在55万元以下,这与徐劲松称约定的房价存在高达10万元的差额明显是不符合常理。如徐劲松如说其以超出市场价10万元的价格购买房屋,却为了节省2万元左右的税费择不过户,两者相互矛盾。实际上,徐劲松转账给严某的65万元系严某的借款,徐劲松不知何种目的在转款时单方写上转款用途系房款,严某在收到款项时并不知道这一情况,直到收到一审民事起诉状时才知晓当时徐劲松转款时单方面表述该款系房款。严某在收到该款时向徐劲松出具了书面的借据,但现徐劲松否认这一事实。2、证人严敏的证言明显不实。首先,证人严敏虽是严某的胞姐,但同时她也是徐劲松的舅妈,早在2013年严某与严敏因经济纠纷产生了严重的矛盾,且严敏也自述拖欠严志强36万元至今未还,严敏系利用其与严某之间的矛盾作出对严某不利的证言。其次,严敏称当时是其与其丈夫组织严某夫妻以及严某夫妻一起商谈买房事宜,考虑到是亲戚关系所以没有形成书面的合同。但严敏系企业的财务管理人员,其丈夫是企业经营者,徐劲松也是企业的管理人员,显然知道书面合同的重要性,严敏与严志强之间的借款都会出具书面的借据或欠条,而徐劲松与严某、金某没有直接的亲属关系,双方不签订书面合同明显不合理。3、涉案房屋是严某、金某的唯一住房,其出售该住房也不符合常理。实际上案涉房屋是严某出借给徐劲松,为徐劲松的女儿在合肥上学方便,也是双方借款的一个附加条件。从徐劲松提供的水电费、燃气费交费明细可以看出数额很少,也证明了涉案房屋只是徐劲松的女儿上学期间居住,故数额才会如此之低。

    二、一审法院适用法律错误。1、本案审理的是房屋买卖纠纷,应当优先适用《城市房地产管理法》。2、即使双方存在口头的房屋

买卖合同,也是无效合同。首先,根据《城市房地产管理法》,签订书面合同是房屋买卖关系成立后不可或缺的形式要件,本案该形式要件未成就,双方之间的买卖关系不能成立。其次,案涉房屋系严某、金某夫妻共有财产,如徐劲松所述房屋买卖是其与严某之间达成的口头协议,即使其所述真实,但因双方的房屋买卖合同未取得金晔的书面同意而违反了法律禁止性规定而归于无效。

    徐劲松辩称,双方达成的房屋买卖协议是当事人的真实意思表示,符合民法通则的意思自治原则,成立并生效。本案应该适用合同法,而不应该适用房地产管理法,这两个法也不是特别法与普通法的关系。严某、金某谎称双方存在民间贷关系及房屋租赁关系,显然不符合事实,其也没有提供这两个法律关系在本案中成立的任何证据。金晔称买卖房屋是不知情的,也不愿意出售涉案房屋显然不是事实,一审证人严敏证言证明在洽谈时,严某、金某夫妻均在场。即使金晔不知情,徐劲松也构成善意取得,另根据合肥市新的房屋交易规定,房产证上面标明单独所有的房屋房主是有权独自出售案涉房屋。严某、金某认为严敏的证人证言不能采信是错误的理解法律规定,因为凡是知道案件事实的人均有义务出庭作证。金某、严某因房价上涨,恶意违约,显然违背了民法中的诚实信用原则,该行为不应该得到法律的保护。综上所述,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

    徐劲松向一审法院起诉请求:1、严某、金某继续履行房屋买卖合同;2、严某、金某将滨湖前城B2#楼2单元608室过户给徐劲松,过户费用由严某、金某承担。

    一审法院认定事实:对当事人无争议的证据予以确认。对有争议的证据和事实认定如下:1、2011年3月24日中国工商银行转账业务委托书,委托书用途一栏注明“房款”,该证据属原始证据直接证据,结合徐劲松自2011年4月至今占有使用房屋并负担全部水电、物业、燃气等费用的事实,对该证据予以采信,认定徐劲松向严某支付的65000元系购房款。2、证人严敏的证言。严敏系严某的胞姐,出庭证明严某与徐劲松在2011年就案涉房屋买卖达成口头协议,金某在场,当时未办理所有权转移登记系因房产证取得未满五年,需缴纳较多税费。结合严敏与严某、徐劲松之间的关系,以及证人的智力状况、法律意识等综合分析,对证人证言予以采信一审法院认为,徐劲松自2011年占有使用房屋至今,结合转账业务委托书和证人严敏的证言,及当事之间存在亲属关系的事实,从证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系进行综合审查判断,认定徐劲松所举证据已具备较为明显的证据优势,能够达到确信的程度,应当认定徐劲松与严某、金某之间存在口头房屋买卖合同关系。徐劲松履行了支付房款的义务,严某、金某未及时协助徐劲松办理房屋所有权转移登记手续,构成违约,徐劲松主张严某、金某继续履行合同,依法成立,予以支持。

    综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定,判决:严某、金某于判决生效之日起十日内继续履行与徐劲松之间的房屋买卖合同,协助徐劲松将紫蓬路与清潭路交口南艳碧湖花园B2幢608室房屋所有权转移登记至徐劲松名下。本案一审案件受理费10800元,减半收取为5400元,由严某、金某负担。

    对原判所认定而为双方当事人无异议的事实,本院予以确认另二审期间,严某、金某提交证据三组，并申请证人张锦荣作证。证据一、房屋租赁合同及水电费等发票,旨在证明严某、金某自2007年至今一直在外租房居住,涉案房屋是两人的唯一住房,在其没有购置其他住房的情况下,不可能将案涉房屋出售给徐劲松。证据二、还款说明,严某与证人严敏的手机短信记录及证人张锦荣出具的证明,旨在证明严敏与严某自2014年存在经济纠纷关系恶化并多年不来往,严敏的证言不能作为定案证据。证据三严某个人账户明细,金某与案外人银行转款凭证,旨在证明严某个人账户明细无法看出徐劲松转款时存在备注情况,严某直到一审时才知晓转款备注注明“房款”,转时严某无法知晓徐劲松此备注。另证人张锦荣陈述其是严某母亲,严敏和严某是亲姐弟,他们之间有36万元的经济纠纷,姐弟矛盾比较深。徐劲松的质证意见为,对证据一的真实性无法核实,该组证据与本案无关,严某是否在外租房,不影响本案房屋买卖合同的效力,同时该组证据也不能证明案涉房屋是严某的唯一住房。证据二与本案无关联性,至于严敏是否与严某是否存在经济纠纷与本案无直接关系,也不能达到其证明一审时证人严敏的证言不能作为定案依据的主张,因为严敏与严某是亲姐弟,而严敏只是徐劲松的舅妈，另严敏与严某之间并没有经济纠纷,只是严某与严敏爱人开办的企业有经济纠纷。证据三收款人个人账户虽然没有显示是房款，但是并不能就此否认徐劲松转款的目的系购房款。徐劲松一直占有使用涉案房屋,严某应当知道是购房款,而不是其他款项。对于证人张锦荣的证言,徐劲松认为与本案无关,并且张锦荣称知道借款也仅仅是听严某所说,并没有其他证据相印证,不应当被采信。

    本院认为,本案的争议焦点系双方是否存在房屋买卖合同关系。就双方是否存在房屋买卖合同关系,结合本案的现有证据本院分析如下:第一,从双方的资金往来情况来看,2011年3月24日徐劲松通过银行转账的形式向严某汇款65万元,在银行业务委托书用途一栏注明系“房款”。第二,从案涉房屋的使用占有情况来看,徐劲松自2011年4月至今占有使用房屋并负担全部水电物业、燃气等费用。第三,从证人严敏的言来看,严某与徐劲松在2011年就案涉房屋买卖达成口头协议,金某在场,当时未办理所有权转移登记系是因为当时房产证取得未满五年需缴纳较多税费所致。因严敏与严某系姐弟关系,其证言与徐劲松的汇款注明系“房款”相互印证,一审法院结合现有证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系进行综合审查判断,认定徐劲松与严某、金某之间存在口头房屋买卖合同关系并无不妥,本院予以维持。严某认为其与徐劲松之间存在的是借款关系,现有证据无法予以证实,对其该项主张,不予采信。严某认为其与徐劲松之间的房屋买卖合同没有房屋共有权人金某的书面同意故该买卖合同无效,本院认为,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”,故严某、金某现上诉以未经共有权人金某同意为由认为合同无效,无事实和法律依据,本院不予支持。

    综上所述,严某、金某的上诉请求不能成立,应予驳回;一

审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民

共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

    驳回上诉,维持原判。

    二审案件受理费10800元,由严某、金某负担。

    本判决为终审判决。

                         审判长   张    勇

                         审判员   张    怡

                         审判员   董 江 宁

                       二零一七年五月五日

                        书记员    李   颖