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商品房层高缩水开发商被判赔偿

2011-07-22 14:57:14 来源：谢

商品房层高缩水开发商被判赔偿

景先生在购房时看到合同上明确约定了房屋的层高是3.2米，但房产公司交房时，由于房屋屋顶一半是平顶，一半是斜面，最高处是3.2米，最低处只有2.85米。当初开发商承认最低是3.2米的，但交房的时候咋就变了样呢？景先生认为房产公司违反了合同，遂将开发商告上了法庭，经过开庭审理，近日，合肥市包河区人民法院审结了此案，景先生获得经济赔偿15000元。
　　层高不足引发诉讼
　　2008年8月3日，景先生与一家房产开发商签订了商品房买卖合同一份，合同约定，景先生向开发商购买其建筑的商品房顶层一套，该商品房的用途为住宅，层高为3.2米，建筑面积为120.08平方米，商品房总价为504336元；交付房屋的期限为2009年8月31日前。2009年8月26日，开发商将上述房屋交付景先生，景先生在《住房验收交接表》上签名确认。但是他在收房后发现上述房屋的屋顶部分为斜面，层高与双方签订的合同不符，遂诉至法院，要求法院判令开发商赔偿其因楼层高度不符合合同约定而导致的空间损失5万多元，并承担诉讼费用。
　　而房产开发商则认为，景先生当初在购房时并没有对房屋的屋顶结构提出异议，房产公司对于合同中层高的标注符合相应的技术规范，不存在任何填写失误的过错。而景先生诉讼请求中主张的赔偿金计算方式没有法律依据。请求法院驳回其诉讼请求。
　　模糊约定带来激辩
　　法庭上，双方就各自的观点展开了针锋相对的激烈辩论。房产开发商认为，首先根据售楼模型的照片、效果图、住房验收交接表，证明在售楼之前景先生就知晓房屋屋顶是斜面的；其次景先生在收房后将房屋出租给他人，在使用和收益上并没有实际影响；再次根据设计图纸以及民用建筑设计通则部分条款，证明开发商在合同中标注三层为3.2米是按照民用建筑设计通则的条款标注的。
　　而景先生则认为，第一，对于开发商提交的效果图他从来没有看到过，对于住房验收交接表，字是他签的，但签名并不代表权利的放弃，签名的时候他已经告知开发商层高不足了；第二，层高不足影响了采光，房屋出租不代表房屋使用没有受影响；第三，设计图纸本身证明了开发商合同的标注不规范。
　　法院判决：不符约定应予赔偿
　　法院经过审理后认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应当按约履行。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然开发商已将上述合同约定的房屋交付给景先生，但该房屋三层顶楼的层高根据设计图纸仅部分达到合同约定的层高3.2米，部分为3.2米至2.85米的斜坡面，部分层高仅为2.85米，与合同中层高3.2米的约定不符，且开发商对此并无正当理由，也没有对景先生尽告知义务，应认定开发商的履行构成对双方所订立合同的不适当履行。由于目前该大楼已竣工并实际投入使用，无法采取补救措施，现景先生要求开发商赔偿相应损失，法院予以支持。由于房屋楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能造成一定的影响，给景先生造成一定的经济损失。虽然双方在合同中对层高不符合的违约责任未作约定，景先生也未能提供相应证据证明开发商的违约行为对其造成的实际损失金额，法院根据该商品房的性质、价格，并结合开发商的过错程度等，酌情确定开发商赔偿损失15000元。因此法院依照合同法的规定，判决房产开发商赔偿景先生经济损失15000元。
　　法官点评：
　　近年来随着商品房的热销，关于房屋面积、层高缩水的纠纷不断增加。《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条规定，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
　　根据强制性国家标准规定，层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，层高减去楼板厚度等于室内净高。层高的国家标准是层高的最低标准，实际层高未达到国家标准的，开发商构成根本违约，业主不仅可以请求赔偿，而且可以解除合同。购房合同中买卖双方对房屋层高高于国家标准的约定，开发商交房时应达到约定标准，允许存在合理误差，但误差范围应在约定层高的3％之内。层高缩水超过3％的，即使符合国家标准，开发商也构成违约。